Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça enfrentou a questão numa demanda que o adquirente discutia a cobrança de encargos contratuais considerados abusivos
No caso concreto, a parte autora contestava a utilização da taxa Selic como índice de correção monetária no contrato de compra e venda, pois considerava que a referida taxa tinha deixado altas demais às parcelas do contrato.
No julgado, a terceira turma do Superior Tribunal de Justiça considerou a possibilidade de ser utilizada a Selic como índice de correção monetária no contrato de compra e venda de imóveis, desde que fosse prevista no contrato sem a incidência de juros remuneratórios ou outro índice de correção monetária.
Essa parte específica gerou alguns equívocos de interpretação.
Isso porque, muitos veículos de informação, noticiaram que o Superior Tribunal de Justiça havia decidido pela aplicação da taxa Selic nos contratos de compra e venda de imóveis, sem sequer explicar aos leitores os detalhes acerca da decisão tomada pela Corte, o que causou enorme confusão e levou muitas pessoas ao erro.
Dupla cobrança de correção monetária e juros remuneratórios nos contratos
Conforme o próprio Tribunal Superior destacou no julgado do tema em questão, a taxa Selic já abrange correção monetária e juros remuneratórios na sua base de cálculo.
Isso significa dizer que, se a taxa Selic for aplicada no contrato de compra e venda acompanhada de outro índice de correção monetária ou outro percentual de juros remuneratórios, estaríamos diante do bis in idem (dupla cobrança), pratica que é rechaçada pelo nosso ordenamento jurídico.
É importante esclarecer que não devemos confundir os juros remuneratórios, àqueles que servem para remunerar o capital, com os juros moratórios, aqueles utilizados caso ocorra o inadimplemento do pagamento contratual.
Por ter natureza diversa, entendeu o Superior Tribunal de Justiça pela possibilidade de ser cobrar taxa Selic + juros moratórios.
Porém, a confusão causada por alguns veículos de informação se deu porque a cobrança da Selic na compra e venda não poderá ser aplicada se tiver outro índice de correção monetária ou juros remuneratórios previstos no contrato, informação que não foi repassada nas notícias publicadas sobre o tema.
Vale lembrar que a incorporadora geralmente faz a cobrança padrão de encargos no contrato aplicando o INCC durante a obra + juros remuneratórios (que deverão ser limitados até 12% ao ano).
No entanto, a partir dessa decisão do STJ, ficou estabelecido de que não pode incidir no mesmo contrato taxa Selic + INCC, tampouco pode ser cobrado taxa Selic + 1% de juros a.m, pois isso caracteriza dupla cobrança que onera o consumidor.
Portanto, é importante que o adquirente analise seu contrato de forma detalhada para identificar a possível dupla cobrança realizada pela construtora e, caso isso ocorra, deve o adquirente buscar um escritório de advocacia para tomar as medidas cabíveis ao caso concreto.
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